Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Räumungsrecht: Wichtige Urteile zur Immobilienrechtsschutzversicherung erläutert
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Leistungen deckt eine Immobilienrechtsschutzversicherung bei einem Räumungsstreit ab?
- Wann tritt der Versicherungsschutz einer Immobilienrechtsschutzversicherung in Kraft?
- Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Räumungsstreit durch die Versicherung gedeckt wird?
- Wie können Vermieter die Kosten für ein Räumungsverfahren möglichst gering halten?
- Welche rechtlichen Schritte sind notwendig, um einen Mieter erfolgreich zu räumen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Streit um Leistungspflichten aus einem Rechtsschutzversicherungsvertrag für eine Immobilie
- Versicherungsnehmer hatte eine Rechtsschutzversicherung mit einer Wartezeit von drei Monaten
- Versicherer verweigerte Deckung für Rechtsstreit aufgrund angeblicher Vorvertraglichkeit
- Gericht entschied teilweise für beide Parteien: Versicherer muss teilweise zahlen, aber auch Versicherungsnehmer muss Forderungen begleichen
- Gericht erkannte keine fristlose Kündigung des Versicherungsvertrags durch den Versicherungsnehmer
- Versicherungsnehmer war zu spät mit der Kündigung, da sie außerhalb der Monatsfrist erfolgte
- Versicherungsnehmer wurde teilweise von den Rechtsanwalts- und Gerichtsvollzieherkosten befreit
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, aber nur gegen Sicherheitsleistung
- Gericht lehnte Ersatz der Inkassokosten durch Versicherer ab, da diese nicht notwendig waren
- Versicherungsschutz für Räumungsstreitigkeiten wurde anerkannt, da der Versicherungsfall innerhalb des versicherten Zeitraums eintrat
Räumungsrecht: Wichtige Urteile zur Immobilienrechtsschutzversicherung erläutert
Die Immobilienrechtsschutzversicherung ist für viele Haus- und Wohnungseigentümer ein wichtiger Bestandteil ihrer finanziellen Absicherung. Sie bietet Schutz vor den Kosten von Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen können. Ein häufiges Streitthema ist das Räumungsrecht eines Vermieters gegenüber einem säumigen Mieter. Oftmals scheuen sich Vermieter vor dem Gang zum Gericht, da die Kosten für die Rechtsberatung und -vertretung im Falle eines Prozesses schnell hoch sein können. Hier kann die Immobilienrechtsschutzversicherung die Sorgen eines Vermieters mindern, da sie üblicherweise die Kosten für die anwaltliche Vertretung im Rahmen eines Räumungsverfahrens übernimmt.
Um dem Mieter das Recht zur Nutzung der Mietsache zu entziehen, muss der Vermieter zunächst die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllen. So muss beispielsweise ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen und der Mieter muss in Verzug mit der Zahlung der Miete sein. Ein Räumungsanspruch kann auch dann relevant sein, wenn der Mieter die Mietsache vertragswidrig nutzt oder beispielsweise eine Nebenpflicht des Mietvertrages verletzt. Besonders wichtig ist in diesem Kontext, dass der Vermieter den Mieter zuvor förmlich zur Zahlung der Miete oder zur Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung aufgefordert hat.
In diesem Kontext wollen wir uns nun einen konkreten Fall ansehen, um die komplexen Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Räumungsrecht genauer zu beleuchten.
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Der Fall vor Gericht
Räumungsklage trotz verspäteter Nebenkostenzahlung gerechtfertigt
In einem Urteil des Amtsgerichts Erkelenz (Az. 6 C 234/15) ging es um einen Rechtsstreit zwischen einer Rechtsschutzversicherung und einer Vermieterin über die Kostenübernahme für ein Räumungsverfahren gegen Mieter.
Die Vermieterin hatte mit der Versicherung einen Immobilien-Rechtsschutzvertrag abgeschlossen. Dieser sah eine dreimonatige Wartezeit vor, bevor Versicherungsschutz bestand. Kurz nach Vertragsabschluss erstellte die Vermieterin eine Nebenkostenabrechnung für die Mieter mit einem Nachzahlungsbetrag. Als die Mieter trotz Mahnung nicht zahlten, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und reichte eine Räumungsklage ein.
Die Versicherung verweigerte die Kostenübernahme für den Räumungsprozess. Sie argumentierte, der Versicherungsfall sei bereits in der Wartezeit eingetreten, da die Mieter die Nachzahlung nicht fristgerecht geleistet hätten. Die Vermieterin klagte daraufhin gegen die Versicherung auf Übernahme der Prozesskosten.
Verzug der Mieter erst nach Ablauf der Wartezeit
Das Gericht gab der Vermieterin Recht. Es urteilte, dass der relevante Rechtsverstoß der Mieter erst nach Ablauf der Wartezeit eingetreten sei. Zwar war die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung unmittelbar fällig. Die bloße Fälligkeit begründe aber noch keinen Rechtsverstoß im Sinne der Versicherungsbedingungen.
Der Zahlungsverzug der Mieter trat erst durch die Mahnung der Vermieterin ein, die nach Ende der Wartezeit erfolgte. Die Zahlungsaufforderung in der Nebenkostenabrechnung selbst reichte dafür nicht aus. Es fehlte an einem eindeutigen Hinweis auf die Verzugsfolgen.
Einzelne Nachzahlung begründet noch keinen Räumungsgrund
Das Gericht führte zudem aus, dass selbst bei unterstelltem früheren Verzugseintritt der Versicherungsschutz bestehen würde. Die Nichtbezahlung einer einzelnen Nebenkostenabrechnung reiche für sich genommen nicht aus, um einen Räumungsgrund zu begründen. Der Rückstand müsse dafür in der Regel mindestens eine Monatsmiete betragen.
Daher habe bei der ersten unbezahlten Abrechnung noch keine konkrete Gefahr eines Räumungsrechtsstreits bestanden. Die bloß abstrakte Möglichkeit eines späteren Rechtsstreits genüge nicht, um den Versicherungsschutz auszuschließen.
Versicherung muss Räumungsprozesskosten übernehmen
Das Gericht verurteilte die Versicherung dazu, die Vermieterin von den Kosten des Räumungsprozesses in Höhe von über 2.200 Euro freizustellen. Die Versicherung muss sowohl für die Anwaltskosten als auch für Gerichtsvollzieher- und weitere Rechtsanwaltskosten aufkommen.
Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern. Sie können bei Zahlungsrückständen der Mieter auf den Schutz ihrer Rechtsschutzversicherung vertrauen, auch wenn erste Probleme kurz nach Vertragsschluss auftreten. Entscheidend ist, wann der relevante Rechtsverstoß eintritt, nicht der Beginn der Zahlungsschwierigkeiten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Position von Vermietern im Rechtsschutz. Der relevante Rechtsverstoß für den Versicherungsfall tritt erst mit dem Zahlungsverzug ein, nicht schon bei Fälligkeit der Forderung. Eine einzelne unbezahlte Nebenkostenabrechnung begründet noch keinen Räumungsgrund und damit keine konkrete Gefahr eines Rechtsstreits. Versicherungen müssen somit Deckungsschutz gewähren, selbst wenn erste Zahlungsprobleme kurz nach Vertragsabschluss auftreten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Vermieter können Sie durch dieses Urteil beruhigt sein: Ihre Immobilienrechtsschutzversicherung muss in der Regel für die Kosten eines Räumungsverfahrens aufkommen, auch wenn kurz nach Vertragsabschluss erste Zahlungsprobleme mit Mietern auftreten. Der Versicherungsschutz greift, sobald die dreimonatige Wartezeit abgelaufen ist – unabhängig davon, wann die erste unbezahlte Nebenkostenabrechnung erstellt wurde. Entscheidend ist, dass der eigentliche Rechtsverstoß (hier: der Zahlungsverzug nach einer Mahnung) erst nach der Wartezeit eintritt. Dies reduziert Ihr finanzielles Risiko bei Räumungsklagen erheblich und stärkt Ihre Position gegenüber säumigen Mietern.
FAQ – Häufige Fragen
Sie planen einen Immobilienkauf oder -verkauf? Oder haben bereits Ärger mit Ihrem Mieter? Immobilienrechtsschutzversicherung und Räumungsrecht sind komplexe Themen, bei denen es schnell zu kostspieligen Fehlern kommen kann. Unsere FAQ soll Ihnen als Informationsquelle dienen und Ihnen dabei helfen, die relevanten rechtlichen Fragen rund um Ihr Immobilienthema zu klären.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Leistungen deckt eine Immobilienrechtsschutzversicherung bei einem Räumungsstreit ab?
- Wann tritt der Versicherungsschutz einer Immobilienrechtsschutzversicherung in Kraft?
- Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Räumungsstreit durch die Versicherung gedeckt wird?
- Wie können Vermieter die Kosten für ein Räumungsverfahren möglichst gering halten?
- Welche rechtlichen Schritte sind notwendig, um einen Mieter erfolgreich zu räumen?
Welche Leistungen deckt eine Immobilienrechtsschutzversicherung bei einem Räumungsstreit ab?
Eine Immobilienrechtsschutzversicherung bietet bei einem Räumungsstreit umfassenden finanziellen Schutz für Vermieter. Sie deckt in der Regel die wesentlichen Kosten ab, die im Zusammenhang mit einem solchen Rechtsstreit entstehen können.
Anwaltskosten werden von der Versicherung übernommen. Dies umfasst sowohl die Gebühren für die außergerichtliche Vertretung als auch die Kosten für das gerichtliche Verfahren. Die Versicherung trägt dabei die Kosten für den eigenen Anwalt des Vermieters und, falls der Vermieter den Prozess gewinnt und der Mieter nicht zahlungsfähig ist, auch die des gegnerischen Anwalts.
Die Gerichtskosten sind ebenfalls ein wesentlicher Bestandteil der Leistungen einer Immobilienrechtsschutzversicherung. Hierzu gehören die Gebühren für die Einreichung der Klage, eventuelle Vorschüsse für Zeugen und Sachverständige sowie weitere im Laufe des Verfahrens anfallende gerichtliche Gebühren.
Ein besonders wichtiger Aspekt bei Räumungsstreitigkeiten sind die Kosten für den Gerichtsvollzieher. Diese werden von vielen Immobilienrechtsschutzversicherungen ebenfalls übernommen. Der Gerichtsvollzieher ist für die tatsächliche Durchführung der Räumung zuständig, was oft mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.
Einige Versicherungen bieten darüber hinaus Mediation als Alternative zur gerichtlichen Auseinandersetzung an. Die Kosten für einen Mediator werden in diesen Fällen von der Versicherung getragen. Dies kann helfen, den Konflikt schneller und kostengünstiger beizulegen.
In manchen Fällen deckt die Versicherung auch einen Mietausfallschutz ab. Dieser greift, wenn der Mieter während des laufenden Rechtsstreits keine Miete zahlt. Allerdings ist diese Leistung nicht bei allen Anbietern Standard und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Leistungen und Deckungssummen je nach Versicherungsanbieter und gewähltem Tarif variieren können. Einige Versicherer bieten verschiedene Leistungsstufen an, von Basis- bis hin zu Premiumtarifen, die unterschiedliche Leistungsumfänge beinhalten.
Bei einem Räumungsstreit kann es auch zu Kosten für Sachverständigengutachten kommen, beispielsweise zur Feststellung von Schäden in der Wohnung. Viele Immobilienrechtsschutzversicherungen übernehmen auch diese Kosten bis zu einer bestimmten Höhe.
Ein weiterer Aspekt, der von Bedeutung sein kann, ist der Steuerrechtsschutz. Dieser kann relevant werden, wenn es im Zusammenhang mit der Vermietung zu steuerrechtlichen Auseinandersetzungen kommt, die indirekt mit dem Räumungsstreit in Verbindung stehen.
Es ist ratsam, vor Abschluss einer Immobilienrechtsschutzversicherung genau zu prüfen, welche spezifischen Leistungen im Falle eines Räumungsstreits abgedeckt sind. Dabei sollte besonders auf etwaige Ausschlüsse oder Wartezeiten geachtet werden, die die Inanspruchnahme der Versicherungsleistungen einschränken könnten.
Wann tritt der Versicherungsschutz einer Immobilienrechtsschutzversicherung in Kraft?
Der Versicherungsschutz einer Immobilienrechtsschutzversicherung tritt in der Regel nicht sofort mit Vertragsabschluss in Kraft. Üblicherweise gilt eine Wartezeit von drei Monaten ab Vertragsbeginn. Diese Wartezeit dient dem Versicherer als Schutz vor Missbrauch, da so verhindert wird, dass Versicherungsnehmer erst bei einem konkreten Rechtsstreit eine Police abschließen.
Während der Wartezeit besteht kein Versicherungsschutz für etwaige Rechtsstreitigkeiten. Der volle Leistungsumfang der Versicherung greift erst nach Ablauf dieser Frist. Es ist wichtig zu beachten, dass der Versicherungsfall, also das Ereignis, das den Rechtsstreit auslöst, nach Ende der Wartezeit eingetreten sein muss. Liegt der Ursprung des Konflikts zeitlich vor Ablauf der Wartezeit, besteht kein Anspruch auf Versicherungsleistungen.
Einige Versicherer bieten auch Tarife ohne Wartezeit an. In diesen Fällen tritt der Versicherungsschutz unmittelbar mit Vertragsbeginn in Kraft. Solche Angebote sind jedoch eher die Ausnahme und können mit höheren Prämien verbunden sein.
Bei bereits bestehenden Rechtsschutzversicherungen, die um einen Immobilienrechtsschutz erweitert werden, kann die Wartezeit unter Umständen entfallen. Dies ist jedoch von den spezifischen Vertragsbedingungen des jeweiligen Versicherers abhängig.
Für Vermieter ist es besonders wichtig, den genauen Zeitpunkt des Versicherungsschutzes zu kennen. Gerade bei Streitigkeiten mit Mietern, wie etwa bei Räumungsklagen, kann eine nicht beachtete Wartezeit zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Es empfiehlt sich daher, eine Immobilienrechtsschutzversicherung frühzeitig abzuschließen, um im Ernstfall abgesichert zu sein.
In Bezug auf Räumungsrechtsstreitigkeiten gegen Mieter ist zu beachten, dass der Versicherungsschutz nur greift, wenn der Anlass für den Rechtsstreit nach Ablauf der Wartezeit entstanden ist. Sollten also beispielsweise Mietrückstände oder andere Vertragsverletzungen bereits vor oder während der Wartezeit aufgetreten sein, wäre ein daraus resultierender Rechtsstreit nicht von der Versicherung gedeckt.
Es ist ratsam, die Versicherungsbedingungen genau zu prüfen, da die genauen Regelungen zur Wartezeit und zum Versicherungsbeginn von Anbieter zu Anbieter variieren können. Einige Versicherer sehen auch Ausnahmen von der Wartezeit vor, etwa bei Schadenersatzansprüchen aufgrund einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.
Vermieter sollten bei Abschluss einer Immobilienrechtsschutzversicherung besonders auf die Regelungen zur Wartezeit achten und diese in ihre Planung einbeziehen. So können sie sicherstellen, dass sie im Bedarfsfall tatsächlich auf den Schutz ihrer Versicherung zurückgreifen können.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Räumungsstreit durch die Versicherung gedeckt wird?
Bei Räumungsstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern ist der Versicherungsschutz durch eine Immobilienrechtsschutzversicherung an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Grundsätzlich muss der Versicherungsvertrag bereits vor Entstehung des Konflikts abgeschlossen worden sein. Die Versicherung greift nicht rückwirkend für bereits bestehende Probleme.
Eine wesentliche Bedingung ist, dass der Vermieter alle rechtlichen Schritte ordnungsgemäß durchgeführt hat. Dazu gehört in der Regel eine korrekte Abmahnung des Mieters bei Vertragsverstößen wie Mietrückständen. Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Behebung des Missstands einräumen. Erst wenn diese Frist erfolglos verstrichen ist, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
Die Kündigung muss formal korrekt sein und alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Sie muss schriftlich erfolgen und die Gründe für die Kündigung präzise darlegen. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssen die ausstehenden Beträge genau beziffert werden.
Nach Ausspruch der Kündigung ist dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Erst wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf dieser Frist nicht verlassen hat, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Die Versicherung prüft in der Regel, ob alle vorherigen Schritte rechtmäßig durchgeführt wurden, bevor sie Deckungsschutz für das Gerichtsverfahren gewährt.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die genaue Definition des versicherten Objekts im Versicherungsvertrag. Der Rechtsschutz gilt meist nur für die konkret benannte Immobilie. Bei einem Objektwechsel muss der Versicherungsschutz auf die neue Immobilie übertragen werden.
Viele Versicherungen setzen zudem eine Wartezeit von einigen Monaten nach Vertragsabschluss voraus, bevor der volle Versicherungsschutz greift. Dies soll verhindern, dass Versicherungen nur abgeschlossen werden, wenn bereits ein Konflikt absehbar ist.
Die Höhe der Versicherungsleistung ist in der Regel begrenzt. Vermieter sollten die Deckungssumme ihrer Police kennen und gegebenenfalls anpassen. Besonders bei hochwertigen Immobilien oder in Gebieten mit hohem Mietniveau können die Kosten für Rechtsstreitigkeiten schnell steigen.
Es ist ratsam, dass Vermieter im Konfliktfall frühzeitig Kontakt zur Versicherung aufnehmen. Viele Versicherer bieten eine erste rechtliche Einschätzung und können wertvolle Hinweise zum weiteren Vorgehen geben. Dies kann helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden und die Chancen auf eine Kostenübernahme zu erhöhen.
Vermieter sollten beachten, dass die Versicherung in der Regel nur die Kosten für die rechtliche Auseinandersetzung übernimmt. Mietausfälle oder Kosten für Renovierungen nach einer Räumung sind meist nicht abgedeckt. Hierfür sind separate Versicherungsprodukte wie eine Mietausfallversicherung notwendig.
Die genauen Bedingungen für den Versicherungsschutz können je nach Anbieter und Tarif variieren. Eine sorgfältige Prüfung der Versicherungsbedingungen ist unerlässlich, um im Ernstfall nicht von fehlender Deckung überrascht zu werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine direkte Rücksprache mit dem Versicherungsunternehmen.
Wie können Vermieter die Kosten für ein Räumungsverfahren möglichst gering halten?
Bei einem Räumungsverfahren können Vermieter durch umsichtiges Vorgehen die Kosten in Grenzen halten. Eine sorgfältige Vorbereitung ist dabei entscheidend. Zunächst sollten Vermieter alle Kommunikation mit dem Mieter schriftlich dokumentieren und relevante Unterlagen wie Mietvertrag, Mahnungen und Kündigungsschreiben griffbereit haben. Dies erleichtert die Arbeit des Anwalts und spart Zeit und Kosten.
Eine außergerichtliche Einigung sollte stets angestrebt werden. Vermieter können versuchen, mit dem Mieter eine gütliche Lösung zu finden, etwa durch Ratenzahlungsvereinbarungen oder die Vereinbarung eines freiwilligen Auszugs. Hierdurch lassen sich oft langwierige und teure Gerichtsverfahren vermeiden.
Ist ein gerichtliches Vorgehen unumgänglich, empfiehlt sich die Wahl eines spezialisierten Fachanwalts für Mietrecht. Dessen Expertise kann helfen, Verfahrensfehler zu vermeiden und die Erfolgsaussichten zu erhöhen. Viele Anwälte bieten eine kostenlose Erstberatung an, in der die Erfolgsaussichten und mögliche Kosten besprochen werden können.
Eine Rechtsschutzversicherung mit Immobilienrechtsschutz kann die finanziellen Risiken eines Räumungsverfahrens erheblich mindern. Sie übernimmt in der Regel Anwalts- und Gerichtskosten. Vermieter sollten prüfen, ob ihre bestehende Versicherung diesen Schutz bereits beinhaltet oder ob sich ein Abschluss lohnt.
Bei der Durchführung der Räumung können Vermieter Kosten sparen, indem sie die „Berliner Räumung“ wählen. Hierbei werden nur die Schlösser ausgetauscht und der Besitz des Mieters in der Wohnung belassen. Dies ist deutlich günstiger als eine Vollräumung, bei der alle Gegenstände ausgeräumt und eingelagert werden müssen.
Vermieter sollten auch die Möglichkeit einer Mietausfallversicherung in Betracht ziehen. Diese deckt nicht nur ausbleibende Mietzahlungen ab, sondern oft auch Kosten für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Räumungsverfahren. Dadurch lässt sich das finanzielle Risiko weiter reduzieren.
Ein weiterer Kostenfaktor sind Gerichtsvollziehergebühren. Vermieter können diese minimieren, indem sie dem Gerichtsvollzieher möglichst präzise Informationen zur Wohnung und zum Mieter zur Verfügung stellen. Je reibungsloser die Räumung abläuft, desto geringer fallen in der Regel die Kosten aus.
Schließlich ist es ratsam, den Zeitpunkt der Räumung strategisch zu wählen. In den Wintermonaten gelten oft besondere Schutzbestimmungen für Mieter, die eine Räumung erschweren oder verzögern können. Eine Räumung im Frühjahr oder Sommer kann daher unter Umständen schneller und kostengünstiger durchgeführt werden.
Durch die Kombination dieser Maßnahmen können Vermieter die finanziellen Belastungen eines Räumungsverfahrens erheblich reduzieren. Gleichzeitig ist es wichtig, stets im Rahmen des rechtlich Zulässigen zu handeln und die Rechte des Mieters zu respektieren, um zusätzliche rechtliche Komplikationen und damit verbundene Kosten zu vermeiden.
Welche rechtlichen Schritte sind notwendig, um einen Mieter erfolgreich zu räumen?
Um einen Mieter rechtmäßig zu räumen, sind mehrere Schritte erforderlich. Zunächst muss eine wirksame Kündigung ausgesprochen werden. Hierfür benötigt der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie etwa erhebliche Mietrückstände, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache oder Eigenbedarf. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe darlegen.
Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist der nächste Schritt das Mahnverfahren. Der Vermieter fordert den Mieter schriftlich auf, die Wohnung zu räumen. Dabei sollte eine angemessene Frist gesetzt werden, üblicherweise zwei bis vier Wochen. Es empfiehlt sich, diese Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um den Zugang nachweisen zu können.
Kommt der Mieter der Räumungsaufforderung nicht nach, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Klage muss präzise formuliert sein und alle relevanten Fakten enthalten. Es ist ratsam, hierfür einen Rechtsanwalt zu konsultieren, da Formfehler zur Abweisung der Klage führen können.
Im Rahmen des Gerichtsverfahrens wird geprüft, ob die Kündigung rechtmäßig war und ob der Räumungsanspruch besteht. Beide Parteien haben die Möglichkeit, ihre Argumente vorzubringen. Das Gericht kann auch eine gütliche Einigung vorschlagen.
Fällt das Urteil zugunsten des Vermieters aus, erhält dieser einen Räumungstitel. Dieser Titel berechtigt zur Zwangsräumung, falls der Mieter weiterhin nicht auszieht. Die Zwangsräumung wird von einem Gerichtsvollzieher durchgeführt, der vom Vermieter beauftragt werden muss.
Es ist wichtig zu beachten, dass der gesamte Prozess mehrere Monate bis zu einem Jahr dauern kann. Während dieser Zeit muss der Vermieter möglicherweise Mietausfälle hinnehmen. Eine Immobilienrechtsschutzversicherung kann in solchen Fällen die Prozesskosten abdecken und das finanzielle Risiko für den Vermieter mindern.
Der Vermieter sollte während des gesamten Verfahrens sorgfältig dokumentieren und alle Fristen einhalten. Jeder Schritt muss rechtlich einwandfrei sein, da selbst kleine Formfehler den Prozess erheblich verzögern oder sogar zum Scheitern bringen können.
In komplexen Fällen, etwa wenn der Mieter Härtegründe geltend macht oder Widerspruch einlegt, kann sich das Verfahren zusätzlich in die Länge ziehen. Hier ist besondere Vorsicht geboten, da das Mietrecht in Deutschland stark auf den Schutz des Mieters ausgerichtet ist.
Der Vermieter muss auch bedenken, dass er für die Verwahrung des Mietereigentums verantwortlich ist, falls der Mieter bei der Räumung nicht anwesend ist oder seine Sachen nicht mitnimmt. Diese müssen für eine bestimmte Zeit aufbewahrt werden, bevor sie entsorgt werden dürfen.
Abschließend sei erwähnt, dass eine Räumung immer das letzte Mittel sein sollte. Oft lassen sich Konflikte durch Kommunikation und Kompromissbereitschaft lösen, was für beide Seiten vorteilhafter sein kann als ein langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Immobilienrechtsschutzversicherung Erklärung: Eine spezielle Versicherung, die Kosten für Rechtsstreitigkeiten rund um Immobilien abdeckt. Sie hilft Vermietern, Anwalts- und Gerichtskosten zu tragen, wenn es zu Konflikten mit Mietern kommt. Besonders wichtig bei Räumungsklagen oder Streitigkeiten über Mietzahlungen. Schützt vor finanziellen Belastungen bei rechtlichen Auseinandersetzungen.
- Räumungsklage Erklärung: Ein rechtliches Verfahren, mit dem ein Vermieter die Herausgabe der Mietwohnung vom Mieter erzwingen kann. Voraussetzung ist meist ein erheblicher Mietrückstand oder vertragswidriges Verhalten des Mieters. Das Gericht entscheidet über die Berechtigung der Klage und kann die Räumung anordnen.
- Verzug Erklärung: Der Zustand, wenn ein Schuldner (hier der Mieter) seine vertraglich vereinbarte Leistung, z.B. Mietzahlung, nicht rechtzeitig erbringt. Im Mietrecht tritt Verzug oft nach einer Mahnung ein, wenn die Zahlung weiterhin ausbleibt. Verzug kann Grundlage für eine Räumungsklage sein.
- Wartezeit Erklärung: Der Zeitraum, der nach Abschluss einer Versicherung verstreichen muss, bevor der Versicherungsschutz greift. Bei der Immobilienrechtsschutzversicherung beträgt diese Wartezeit oft drei Monate. Während dieser Zeit sind Schäden oder Streitfälle nicht abgedeckt.
- Vorvertraglichkeit Erklärung: Ein Begriff aus dem Versicherungsrecht, der besagt, dass ein Schaden oder Rechtsstreit bereits vor dem Beginn des Versicherungsschutzes eingetreten ist. In solchen Fällen verweigert die Versicherung oft die Kostenübernahme, da der Versicherungsfall schon vor Abschluss der Versicherung bestand.
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB (Mietzinszahlung): Der Mieter ist verpflichtet, den Mietzins zu zahlen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, gerät er in Verzug, was eine Voraussetzung für eine Kündigung und Räumung sein kann. Im vorliegenden Fall war die Nichtzahlung des Mietzinses (bzw. der Nebenkosten) der Grund für die Kündigung und das Räumungsverfahren.
- § 543 BGB (Kündigung wegen Zahlungsverzugs): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter muss mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug sein. Im vorliegenden Fall war dies durch die ausstehenden Nebenkostenabrechnungen gegeben.
- § 569 BGB (Beendigung des Mietverhältnisses): Dieser Paragraph regelt die Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere durch Kündigung. Im vorliegenden Fall wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt.
- § 721 ZPO (Räumungsklage): Dieser Paragraph regelt die Räumungsklage. Der Vermieter kann auf Räumung klagen, wenn der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig räumt. Im vorliegenden Fall wurde eine Räumungsklage erhoben, nachdem die Mieter nach Kündigung nicht ausgezogen waren.
- § 4 ARB 2011 (Wartezeit im Rechtsschutzversicherungsvertrag): Die Allgemeinen Rechtsschutzbedingungen (ARB) regeln die Bedingungen für den Versicherungsschutz in Rechtsschutzversicherungen. Die Wartezeit ist eine Frist, die nach Vertragsabschluss verstreichen muss, bevor der Versicherungsnehmer Anspruch auf Leistungen hat. Im vorliegenden Fall war die Wartezeit ein zentraler Streitpunkt zwischen der Versicherung und der Vermieterin.
Das vorliegende Urteil
AG Erkelenz – Az.: 6 C 234/15 – Urteil vom 29.10.2015
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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 554,57 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.05.2014 sowie weitere 5,- EUR zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, die Beklagte gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.775,12 EUR sowie von weiteren Gerichtsvollzieher- und Rechtsanwaltskosten in Höhe von 452,05 EUR freizustellen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 75% und die Beklagte zu 25%.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,- Euro. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um wechselseitige Leistungspflichten aus einem Rechtsschutzversicherungsvertrag.
Mit Wirkung zum 08.05.2012 schloss die Beklagte bei der Klägerin für das Mietobjekt … in …, das zu diesem Zeitpunkt zu einer monatlichen Kaltmiete von 750,- EUR sowie einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 300,- EUR an einen Herrn M R sowie eine Frau K M (im Folgenden Mieter) vermietet war, eine Immobilien-Rechtsschutzversicherung ab (Vertragsnummer SV000000000). Die jährlich zu zahlenden Beiträge waren für die jeweilige Versicherungsperiode jeweils fällig am 01.05 eines jeden Jahres, die vereinbarte Selbstbeteiligung betrug 500,- EUR. Für den Vertrag galten ergänzend die ARB 2011, in denen es unter § 4 heißt:
„(1) Anspruch auf Rechtsschutz besteht nach Eintritt des Rechtsschutzfalles […] c) [..] von dem Zeitpunkt an, in dem der Versicherungsnehmer oder ein anderer einen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften begangen hat oder begangen haben soll. [..] Für die Leistungsarten nach [Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz] besteht Versicherungsschutz erst nach Ablauf von drei Monaten nach Versicherungsbeginn (Wartezeit) [..].
(2) Erstreckt sich der Rechtsschutzfall über einen Zeitraum, ist dessen Beginn maßgeblich. Sind für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen mehrere Rechtsschutzfälle ursächlich, ist der erste entscheidend [..].
Aus der von der Beklagten am 15.06.2012 erstellten Betriebskostenabrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Mieter in Höhe von 669,08 EUR. Auf der Abrechnung heißt es: „Bitte überweisen sie im Fall einer Nachzahlung den zu zahlenden Betrag innerhalb von 4 Wochen auf das ihnen bekannte Mietkonto.“. Als eine Zahlung der ausstehenden Nebenkosten durch die Mieter nicht erfolgte, mahnte die Beklagte die Zahlung mit Schreiben vom –fruchtlos- 04.09.2012 an und ließ ihre Forderung schließlich durch Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 22.01.2013 titulieren.
Aus der von der Beklagten am 29.04.2013 für den nachfolgenden Abrechnungszeitraum erstellten Betriebskostenabrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Mieter in Höhe von 1.750,73 EUR, den die Mieter nicht bezahlten. Die Beklagte beauftragte ihre Prozessbevollmächtigten mit der Wahrnehmung ihrer Interessen gegenüber den Mietern und erklärte schließlich mit Anwaltsschreiben vom 28.10.2013 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des nach den Nebenkostenabrechnungen vom 15.06.2012 und 29.04.2013 bestehenden Zahlungsrückstandes (Bl. 32 f. d.A).
Mit Schreiben vom 24.01.2014 baten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten die Klägerin um die Deckungszusage für den Räumungsrechtsstreit, was die Klägerin mit der Begründung der Vorvertraglichkeit im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung vom 15.06.2012 ablehnte. Die Beklagte erklärte daraufhin mit Schreiben vom 25.04.2014, die Beitragsrechnung für das kommende Beitragsjahr (08.05.2014 – 07.05.2015) bis zur Klärung der Angelegenheit zunächst nicht begleichen zu wollen, wobei wegen der Einzelheiten auf das in Kopie zu den Anlagen gereichte Schreiben Bezug genommen wird (Bl. 39 ff. d.A.). Wegen der ausbleibenden Zahlung mahnte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 16.06.2014 und 04.08.2014 und beauftragte schließlich ein Inkassounternehmen mit der Beitreibung der Forderung, das die Beklagte mit Schreiben vom 09.09.2014 zur Zahlung aufforderte; hierdurch entstanden Kosten in Höhe von 114,24 EUR.
Aufgrund des gegen die Mieter vor dem Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt geführten und durch Versäumnisurteil vom 05.05.2015 entschiedenen Räumungsrechtsstreits entstanden der Beklagten insgesamt Kosten in Höhe von 2.727,17 EUR, von denen nach Abzug der Selbstbeteiligung von 500,- EUR Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.775,12 EUR sowie Vollstreckungskosten in Höhe von 452,05 EUR offen stehen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der von der Beklagten gemeldete Rechtsschutzfall sei aufgrund der Aufforderung zur Zahlung binnen vier Wochen in der Abrechnung vom 15.06.2012 bereits als in der Wartezeit entstanden anzusehen; hiermit habe die Beklagte eine verbindliche Leistungszeit bestimmt, so dass der Rechtsverstoß in Form der Nichtzahlung unmittelbar nach Ablauf der Frist eingetreten sei.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag von 554,57 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 554,57 EUR seit dem 09.05.2014 und vorgerichtliche Kosten in Höhe von 125,24 EUR zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte, die Klägerin zu verurteilen, sie gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten von den restlichen Rechtsanwaltskosten des Rechtsstreits gegen MM und OO (Az.: 11 C 54/14) des Amtsgerichts Mönchengladbach-Rheydt in Höhe von 1.775,12 EUR sowie Gerichtsvollzieher- und weiteren Rechtsanwaltskosten in Höhe von 452,05 EUR freizustellen.
Die Klägerin beantragt, Die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, im Schreiben vom 25.04.2014 sei eine fristlose Kündigung des Versicherungsvertrages zu erblicken, weshalb auch der streitgegenständliche Beitrag nicht geschuldet sei.
Sie meint, da sich die Mieter erst aufgrund des im September übersandten Mahnschreibens und somit nach Ablauf der Wartezeit in Verzug mit der Bezahlung des Nachzahlungsbetrags aus der Nebenkostenabrechnung vom 15.06.2012 befunden hätten, habe die Klägerin die Übernahme von Rechtsschutz für die Kündigungsklage geschuldet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst ihrer Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise, die zulässige Widerklage vollumfänglich begründet.
I.
Klage und Widerklage sind zulässig. Das Gericht ist sachlich gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG und hinsichtlich der Klage örtlich gemäß §§ 12, 13 ZPO zuständig, weil die Klageforderung nicht über 5.000,- EUR liegt und die Beklagte ihren Wohnsitz im Bezirk des angerufenen Gerichts hat. Für die Widerklage ist das angerufene Gericht gemäß § 33 ZPO zuständig, weil die mit Klage und Widerklage erhobenen Ansprüche miteinander in Zusammenhang stehen.
II.
Die Klage ist teilweise begründet.
1.
a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Jahresbeitrags für den Zeitraum 08.05.2014 bis 07.05.2015 in Höhe von 554,57 EUR gemäß § 1 S. 2 VVG i.V. mit dem Versicherungsvertrag Nr. SV000000000.
Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist nicht infolge einer von der Beklagten erklärten außerordentlichen Kündigung entfallen. Unabhängig vom Bestehen eines Kündigungsrechts fehlt es jedenfalls an einer Kündigungserklärung. Eine solche liegt insbesondere nicht Schreiben der Beklagten vom 25.04.2014. Weder hat die Beklagte in diesem Schreiben ausdrücklich die außerordentliche Kündigung des Vertragsverhältnisses erklärt, noch lässt sich dem Schreiben eine solche Erklärung im Wege der Auslegung entnehmen. Ein entsprechender Wille der Beklagten zur unmittelbaren Loslösung von der vertraglichen Bindung lässt sich dem Schreiben nicht entnehmen. In dem Schreiben heißt es: „Ich habe gerade die neue Beitragsrecht in der Post gehabt. Sie haben sicher Verständnis dafür, dass sich diese bis zur Klärung der Angelegenheit nicht bezahlen werde. [..] Ich bin sehr gespannt auf ihre Rückantwort.“ Bei der gebotenen Auslegung aus dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB musste die Klägerin nach diesem Schreiben nicht davon ausgehen, dass die Beklagte hiermit die (außerordentliche) Kündigung erklären wollte. Im Gegenteil lassen die dortigen Aussagen („bis zur Klärung der Angelegenheit“) den Schluss zu, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt an dem Vertragsverhältnis festhalten wollte.
Vorsorglich weist das Gericht daraufhin, dass jedenfalls auch die Kündigungsfrist des § 13 Abs. 3 ARB 2011 nicht gewahrt ist. Hiernach muss die Kündigung dem Vertragspartner spätestens einen Monat nach Zugang der Ablehnung des Rechtsschutzes zugegangen sein. Vorliegend hat die Klägerin hat bereits mit Schreiben vom 03.02.2014 die Übernahme des Rechtsschutzes zurückgewiesen, so dass eine Kündigung mit Schreiben vom 24.04.2014 nicht innerhalb der Monatsfrist erklärt wurde.
b) Zinsen gebühren der Klägerin in der beantragten Höhe seit dem 09.05.2014 gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 288 Abs. 1 BGB, weil sich die Beklagte seit diesem Zeitpunkt mit der Bezahlung in Verzug befindet. Gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt der Schuldner ohne vorherige Mahnung in Verzug, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. So liegt der Fall hier, weil die Jahresbeiträge nach der vertraglichen Übereinkunft jeweils zum 01.05. eines jeden Jahres zu zahlen gewesen sind.
c) Ebenfalls aus dem Gesichtspunkt des Verzugs schuldet die Beklagte der Klägerin Mahnkosten für die Mahnschreiben vom 16.06.2014 und 04.08.2014 in Höhe von insgesamt 5,- EUR. Ohne Darlegung konkret entstandener Kosten erachtet das Gericht in ständiger Rechtsprechung für jedes erforderliche Mahnschreiben nach Verzugseintritt einen Pauschalbetrag von 2,50 EUR für erforderlich, aber auch ausreichend. Höhere Kosten hat die Klägerin nicht dargetan.
2.
Kein Anspruch besteht hinsichtlich der geltend gemachten Inkassokosten in Höhe von 114,24 EUR. Ist der Schuldner erkennbar zahlungsunwillig und daher voraussehbare, dass später doch ein Rechtsanwalt beauftragt werden muss, besteht keine Ersatzpflicht, weil es sich dann nicht um erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung handelt (Grüneberg in: Palandt, 74 Aufl. 2015, § 286, Rn. 46). Die Zahlungsunwilligkeit der Beklagten folgt hier aus dem vor Beauftragung des Inkassounternehmens an die Klägerin übersandten Schreiben vom 25.04.2014, mit dem die Beklagte mitgeteilt hat, die Beitragsrechnung nicht zahlen zu wollen.
III.
Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Freistellung von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.775,12 EUR sowie von Gerichtsvollzieher- und weiteren Rechtsanwaltskosten in Höhe von 452,05 EUR gemäß §§ 1 S. 1, 125 VVG i.V. mit §§ 1, 5 (2) a) ARB 2011, § 257 BGB sowie i.V. mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Versicherungsvertrag.
Gemäß § 125 VVG ist der Versicherer verpflichtet, die für die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen des Versicherungsnehmers erforderlichen Leistungen im vereinbarten Umfang zu erbringen. Dies betrifft vorliegend die Kosten des gegen die Mieter geführten Rechtsstreits sowie die hierfür aufgewandten vorgerichtlichen Kosten gemäß § 5 (1) ARB 2011, weil der Beklagten für den Räumungsrechtsstreit Rechtsschutz zu gewähren gewesen ist. Insbesondere ist der Versicherungsfall – hierbei handelt es sich um den einzigen, in diesem Zusammenhang zwischen den Parteien in Streit stehenden Punkt – in dem versicherten Zeitraum eingetreten, und nicht, wie die Klägerin meint, schon während der Wartezeit.
Gemäß § 4 (1) ARB 2011 muss der Rechtsschutzfall nach Beginn des Versicherungsschutzes eingetreten sein, wobei Versicherungsschutz für die hier in Streit stehenden Leistung der Wohnungs- und Grundstücks- Rechtsschutzversicherung (§ 2 c) ARB 2011) erst nach Ablauf von drei Monaten nach Versicherungsbeginn (Wartezeit) besteht. Dabei gilt nach dieser Norm der Versicherungsfall dann als eingetreten, wenn einer der Beteiligten gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften verstoßen hat oder verstoßen haben soll. Für den Verstoß genügt jeder tatsächliche, objektiv feststellbare Vorgang, der den Keim eines Rechtskonflikts in sich trägt (BGH, Urteil vom 28. September 2005 – IV ZR 106/04 –, juris), weil der Rechtsstreit von diesem Zeitpunkt an bereits angelegt ist. Nach dem Sinn und Zweck dieser Regelung soll vermieden werden, dass die Rechtsschutzversicherung mit den Kosten solcher Rechtsstreitigkeiten belastet wird, die bei Abschluss des Versicherungsvertrags bereits die erste Stufe der konkreten Gefahrverwirklichung erreicht haben, also gewissermaßen „vorprogrammiert“ sind (BGH, Urteil vom 14. März 1984 – IVa ZR 24/82 –, Rn. 21, juris), mit denen der Versicherungsnehmer bei Stellung des Versicherungsantrags also bereits rechnen konnte.
Dem von der Beklagten geführten Räumungsrechtsstreit lag die Kündigungserklärung vom 28.10.2013 zu Grunde, die die Beklagte auf den Zahlungsrückstand der Mieter mit den Nebenkostennachzahlungen aus den Abrechnungen vom 15.06.2013 und 29.04.2013 gestützt hat. Beide Rechtsverstöße in Form des Zahlungsverzugs der Mieter hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen aus den Jahren 2012 und 2013 stammen aus versicherter Zeit. Dies liegt für die Abrechnung vom 29.04.2013 auf der Hand, gilt aber auch für die Nichtbezahlung der –während der bis zum 08.08.2013 laufenden Wartezeit erstellten- Abrechnung vom 15.06.2015. Zwar war diese unmittelbar fällig. Fälligkeit allein vermag einen Rechtsverstoß im oben genannten Sinne allerdings nicht zu begründen, weil hierin noch kein Rechtsverstoß des Schuldners liegt – dies liegt auf der Hand, denn Fälligkeit tritt bereits automatisch mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein. In dieser Phase ist noch nicht absehbar, ob und falls ja wie die Mieter der Nebenkostennachforderung überhaupt entgegentreten würden. Dann aber kann zu diesem Zeitpunkt auch kein Rechtsstreit – schon gar nicht der hier nachfolgende Räumungsrechtsstreit – „im Keim“ angelegt gewesen sein. Der Verzug der Mieter mit der Bezahlung der aus der Nebenkostenabrechnung folgenden Nachzahlung – und somit jedenfalls ein Rechtsverstoß – ist nicht innerhalb der Wartezeit im Sinne des § 4 (1) c) S. 2 ARB 2011, sondern erst aufgrund der Nichtzahlung nach Mahnung durch die Beklagten vom 04.09.2012 eingetreten. Insbesondere hat der auf der Abrechnung eingefügte Zusatz „Bitte überweisen Sie im Falle einer Nachzahlung den zu zahlenden Betrag innerhalb von 4 Wochen auf das Ihnen bekannte Mietkonto.“ nicht zu einem unmittelbaren Verzugseintritt nach Ablauf der vierwöchigen Frist und somit noch innerhalb der Wartezeit geführt. Als verzugsbegründende Mahnung genügt zwar jede eindeutige und bestimmte Aufforderung, mit der der Gläubiger unzweideutig zum Ausdruck bringt, dass er die geschuldete Leistung verlangt. Die erstmalige Zusendung einer Rechnung selbst mit Angabe eines Zahlungsziels ist insbesondere im Hinblick auf das – hier nicht eingehaltene – Belehrungserfordernis des § 286 Abs. 3 S. 1 BGB gegenüber Verbrauchern nicht als Mahnung zu qualifizieren (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2007 – III ZR 91/07 –, BGHZ 174, 77-83, Rn. 11). So liegt der Fall auch hier, zumal es vorliegend an jedem Hinweis auf einen ansonsten eintretenden Verzug fehlt.
Vorsorglich weist das Gericht darauf hin, dass selbst bei der Unterstellung eines Verzugseintritts noch innerhalb der Wartezeit der Anspruch der Beklagten auf Rechtsschutz dennoch bestehen dürfte. In diesem Umstand nämlich liegt nicht im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Keim des späteren Räumungsrechtsstreits. Es fehlt insoweit an dem (adäquat) ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Rechtsverstoß und der späteren Kündigungsklage. Dies folgt bereits daraus, dass der aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 15.06.2012 bestehende Rückstand für sich genommen nicht geeignet gewesen ist, der Beklagten einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses zu bieten, weil der Rückstand unterhalb einer Monatsmiete lag. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt im Allgemeinen nicht vor, wenn der Rückstand betragsmäßig eine Monatsmiete nicht übersteigt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 –, BGHZ 195, 64-73). Nach Nichtbezahlung der ersten Nebenkostenabrechnung lagen hiernach bei lebensnaher Betrachtung noch keine konkreten Anhaltspunkte für einen späteren Räumungsrechtsstreit vor. Die allgemeine, in der Nichtbezahlung einer einzelnen Position liegende abstrakte Gefahr eines späteren Räumungsrechtsstreits genügt für den zu fordernden inneren Zusammenhang zwischen Verstoß und späterem Rechtsschutzfall nicht (vgl. hierzu etwa AG Mönchengladbach, Urteil vom 24. 3. 1988 – 2 a C 14/88, r + s 1988, 300, beck-online; AG Bünde, Urteil vom 01. März 2012 – 5 C 679/11 –, juris m.w.N.). Bei Vorliegen einer bloß allgemeinen Gefahr greift der Zweck der Regelung, die Versicherung vor Missbrauch zu schützen, nicht ein, weil die weitere Entwicklung auch für den Versicherungsnehmer noch im Dunkeln liegt und der Vertrag mithin nicht zur Abwendung der bereits absehbar drohenden Nachteile abgeschlossen wird. Eine weitere Auslegung der Regelung der ARB 2011 würde den Schutz des Versicherers zu Lasten des Versicherungsnehmers überspannen.
Der Höhe nach ist die Klägerin dem Anspruch der Beklagten nicht entgegengetreten.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 1 ZPO.
